Assurance emprunteur : ce qui change en 2018

vendredi 23 février 2018

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Nouvelle dynamique du marché de l’immobilier

Selon les dernières statistiques et autres indicateurs anticipés, les demandes de crédit immobilier semblent repartir à la hausse !

Un début de hausse des prix après 5 ans de baisse ou de stabilité

Nous assistons à la première hausse des prix depuis cinq ans. En moyenne, les prix ont augmenté en France de 2,7% depuis mars 2016 après une baisse de 10,7% depuis le plus haut de 2011. Malgré ces hausses, les prix moyens restent inférieurs de 8% au plus haut de 2011.

Des conditions de financement attractives

Cette embellie du marché (hausse des prix et des volumes) est essentiellement due à des taux extrêmement bas. Après être passés de 2,50% à moins de 2% entre septembre 2015 et mai 2016, ils sont restés en dessous de la barre des 2% en atteignant presque 1,50% en novembre 2016.

Des nouvelles règles législatives en matière de résiliation des contrats emprunteur

Le sénateur Martial Bourquin a profité d’un projet de loi ratifiant deux ordonnances pour faire voter un amendement chamboulant les règles du jeu de l’assurance emprunteur. Cette loi a désormais été promulguée : elle ajoute une nouvelle stratégie législative du dispositif existant. « L’amendement Bourquin » donne désormais la possibilité aux emprunteurs de changer, chaque année, d’assurance de prêt au moment de l’échéance annuelle. Cette faculté de résiliation annuelle n’entre toutefois pas en vigueur au même moment pour tous les contrats.

À compter du 1er janvier 2018, tout type de contrat d’assurance emprunteur, qu’il s’agisse d’un contrat groupe ou d’un contrat individuel en délégation, pourra être remplacé par un autre, au moment de son échéance annuelle (soit à la date prévue dans le contrat, soit par défaut au 1er janvier, soit à la date d’anniversaire de la signature). La banque prêteuse n’acceptera la substitution de l’assurance par une autre que si le niveau de garantie est équivalent.

Qu’est-ce que la délégation d’assurance emprunteur ?

Pour l’emprunteur, la délégation d’assurance de prêt immobilier est le fait de choisir une autre assurance que celle proposée par l’organisme de prêt. En effet, l’assurance emprunteur est obligatoire dans les faits et est systématiquement proposée par la banque. On parle alors de « délégation d’assurance prêt immobilier » car l’emprunteur choisit un contrat en dehors de la banque. Il faudra donc que la banque qui accorde le crédit immobilier valide ce contrat.

La délégation d’assurance emprunteur peut être mise en place avant la contraction du crédit mais aussi après la signature de l’offre de prêt.

Remarque : il est préférable d’adhérer à un contrat individuel avant la signature du crédit.

Délégation d’assurance emprunteur : ses avantages

En moyenne, les particuliers qui utilisent la délégation d’assurance réduisent de 50% le coût de leur assurance emprunteur car les contrats sont très compétitifs et sont calculés sur le capital restant dû (et non le capital initial) pendant la durée de vie du prêt. C’est un élément qui a encore plus d’importance par rapport au coût du crédit avec les taux actuellement bas.

La délégation permet de pouvoir choisir des options supplémentaires comme la garantie IPP (Incapacité Permanente Partielle) ou encore la garantie perte d’emploi. Ainsi, l’emprunteur peut choisir de se protéger de certains risques (invalidité, chômage…etc.) qui pourraient compliquer le bon remboursement de son prêt immobilier.

Lorsque l’on choisit son assurance de prêt immobilier, il faut faire attention aux garanties. Ces dernières doivent être équivalentes à celles du contrat de la banque. En effet, c’est la condition sine qua non pour que votre contrat puisse être accepté par la banque.

Délégation d’assurance emprunteur : comment faire ?

Pour mettre en place une délégation d’assurance, il est nécessaire de respecter quatre étapes simples et rapides :

1°) Choisir un contrat aux garanties équivalentes d’assurance de prêt immobilier

2°) Adhérer au nouveau contrat d’assurance (formalités administratives et formalités médicales)

3°) Transmettre à sa banque l’attestation de la nouvelle assurance pour qu’elle l’intègre à l’offre de prêt immobilier

4°) Convaincre le banquier d’accepter la délégation*

*Pour convaincre le banquier d’accepter la délégation dans l’offre de prêt immobilier, voici quelques arguments :

Depuis la loi Lagarde de 2011, la loi Hamon de 2014 et la loi sur la résiliation annuelle de 2017, la délégation est désormais un droit des consommateurs ;
Les contrats de délégation d’assurance crédit immobilier couvrent mieux que les contrats bancaires : c’est une sécurité supplémentaire pour le banquier ;
Le conseiller bancaire a un devoir de conseil, il se doit de trouver le meilleur contrat (en terme de garanties). S’il ne le fait pas et notamment en cas de sinistre, cela peut être interprété comme un “défaut de conseil” par les autorités de contrôle ;
La nouvelle loi de 2017 sur la résiliation annuelle impose aux banques d’accepter tout contrat aux garanties au moins équivalentes à celles que propose leur contrat d’assurance groupe.

Notons que si celui-ci ne prend pas la peine de répondre à la proposition de délégation, ou s’il répond hors du délai de 10 jours (ouvrables) qui lui est accordé, la banque risque une amende de 3000 euros.

Analyser l’équivalence des garanties

Pour rendre plus facile le travail de comparaison des assurances de prêt, chaque fiche standardisée d’information ne peut retenir qu’un certain nombre de « critères d’équivalence ». Leur liste complète a été définie par un avis du Comité consultatif du secteur financier (CCSF) rendu en date du 13 janvier 2015. Cette liste se compose de :

18 critères d’équivalence parmi les garanties générales (décès, invalidité, incapacité permanente…). La banque ne pouvant retenir qu’un maximum de 11 critères au sein de cette catégorie. Elle est cependant libre d’en retenir un nombre inférieur, ce qui facilitera d’autant plus la recherche d’une assurance emprunteur concurrente ;
8 critères d’équivalence relatifs à la garantie perte d’emploi. La banque ne peut sélectionner qu’un maximum de 4 critères au sein de cette catégorie, ou moins. Si l’assurance emprunteur du contrat de groupe ne couvre pas la perte d’emploi, alors la banque n’en retiendra évidemment aucun.

Ainsi, une fiche standardisée d’information peut imposer au futur emprunteur un maximum de 15 critères différents si ce dernier souhaite faire appel à un autre assureur. En pratique, certaines FSI sont heureusement un peu moins denses.