Immobilier : Les avantages de la diversification des SCPI

Dans une étude publiée le 28 juin, Swiss Life AM et EDHEC-Risk Institute montrent que 10 SCPI suffisent pour capter 88% des bénéfices de la diversification.

Swiss Life Asset Management et EDHEC-Risk Institute ont publié, le 28 juin, une étude sur les avantages de la multigestion en architecture ouverte en immobilier. Le marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en immobilier d’entreprise a connu une croissance importante ces dernières années avec notamment une capitalisation atteignant 67Mds d’euros fin 2020. Le rapport de l’étude montre que « 10 SCPI suffisent, en moyenne, à récolter 88% des bénéfices de la diversification ». En se focalisant sur une partie de la population des SCPI, le résultat de l’étude démontre un réel avantage de l’allocation de portefeuille pour les investisseurs, tout en réduisant la volatilité de ce dernier.

La performance, le grand écart

Les écarts importants de performance et de risque laissent entendre que « les investisseurs gagneraient à mettre en œuvre des processus de sélection et d’allocation », indique le communiqué. Avec une homogénéité de la distribution sur l’ensemble du marché et un taux de distribution en moyenne compris entre 4,8% et 6,1% par an, Swiss Life AM et EDHEC-Risk Institute observent « une certaine persistance des rendements » sur le marché. Néanmoins, l’écart des taux de rendement reste important. Les SCPI enregistrent en moyenne 13,4% de rendement par an pour la SCPI la plus performante, contre 5,2% par an pour la moins rentable. « Ces écarts de performances entre véhicules démontrent l’intérêt d’analyser les disparités et les attributs de performances au sein de cet univers d’investissement », indique EDHEC-Risk Institute.

La revalorisation, principal facteur de performance

Selon l’étude, la revalorisation des parts des SCPI sur le marché est « le principal facteur de sur-performance » pour ce type de fonds. À capital fixe ou variable, la valeur d’une part a été revalorisée en moyenne entre -0,6% par an pour la SCPI en queue de classement, contre 7,6% par an pour la plus revalorisée. Dans une telle configuration, l'allocation de portefeuille peut représenter un avantage pour l'investisseur pour contrer la différence de valorisation de ses parts.

3 potentiels indicateurs

Afin d'expliquer les différences de risque et de rendement entre les SCPI et dans le but d'avoir des indicateurs sur lesquels se baser, l'étude s'arrête sur « trois candidats retenus », appelés attributs. Ils mettent en avant l'attribut de taille, l'attribut de volatilité et celui calqué sur les performances passées du produit. « Dans l’ensemble, les résultats suggèrent que les décisions de sélection et d'allocation sont sources de valeur ajoutée et d’amélioration de la rentabilité ajustée du risque, et pourraient constituer le socle d’une approche multi-gestion des SCPI en architecture ouverte », selon le communiqué.

Gare aux frais

Bien que la diversification du portefeuille présente des avantages, le fonds reste tout de même un placement peu liquide. Un investissement diversifié sur des fonds immobiliers peut tendre à des coûts supplémentaires, parfois aussi important que le bénéfice produit par la diversification elle-même.